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토지소유자 동의 요건

  • 주택건설사업의 시행을 위한 지구단위계획의 입안제안, 주택조합설립인가, 사업계획승인을 위한 토지소유자 동의 또는 소유권/사용권원 확보요건 및 매도청구 요건을 도표로 일목요연하게 정리하여 보여 드립니다. 총정리표를 담은 PDF 파일도 올려 드립니다.
  • 다운로드: 주택건설사업 진행단계별 동의요건.pdf 
  • 진행단계토지소유자 동의 또는 소유권/사용권원 확보요건
    지구단위계획
    입안제안
    대상토지 면적의 2/3 이상 토지소유자의 동의[국토계획법 시행령 §19-2 ② ii]; 지구단위계획수립지침 2-6-4(3)]
    주택조합 설립인가주택건설대지의 80퍼센트 이상에 해당하는 토지의 사용권원(토지사용승낙서)을 확보하여야(주택법 11②)
    사업계획승인
    사업계획승인을 받기 위하여는 다음 중 하나에 해당하여야 함(주택법 제21조 제1항).
    1. 해당 주택건설대지의 100% 소유권 확보
    2. 해당 주택건설대지의 100% 사용권원 확보
    3. 지구단위계획 결정(법 제19조 제1항 제5호에 따라 의제되는 경우 포함)이 필요한 주택건설사업의 경우는 아래 ①, ②의 요건을 모두 충족하면 됨
    ① 해당 대지면적의 80% 이상에 대한 사용권원을 확보할 것. 단, 등록사업자와 공동으로 사업을 시행하는 주택조합의 경우는 95% 이상의 소유권을 확보할 것. (두 경우 모두 국공유지는 관리청의 매각/양여 확인서로 대체 가능.)
    (cf., 지역주택조합 또는 직장주택조합이 등록사업자와 공동으로 사업을 시행하는 경우로서 지구단위계획의 결정이 필요하지 않은 사업인 경우에는 100% 소유권을 확보하여야 함. 시행령 제16조 제2항 제2호 단서)
    ② 사용권원/소유권을 확보하지 못한 대지는 매도청구의 대상이 될 것
    주택조합이 사업계획승인신청을 하는 경우
    주택조합이 등록사업자와 공동으로 사업을 시행하는 경우에는 일반적인 주택건설사업과 달리 ‘사업계획승인 신청시’에 주택건설대지의 전부의 소유권을 확보하고 있어야 한다(법 시행령 제16조 제2항 제2호). 
    다만, 지구단위계획의 결정이 필요한 사업인 경우에는 95퍼센트 이상의 소유권을 확보하면 된다(같은 호 단서).
    주택건설대지 중 국공유지가 포함된 경우에는 해당 토지의 관리청이 해당 토지를 사업주체에게 매각하거나 양여할 것을 확인한 서류를 사업계획승인권자에게 제출하는 경우에는 소유권을 확보한 것으로 본다(주택법 제21조 제1항 제1호).
    매도청구
    매도청구의 요건
    (주택법 §22①)
    1. 주택건설대지면적의 95퍼센트 이상의 사용권원을 확보한 경우: 사용권원을 확보하지 못한 대지의 모든 소유자를 상대로 매도청구를 할 수 있음.
    2. 그 외의 경우(주택조합 사업이 아닌 경우로서 80% 이상 95% 미만의 사용권을 확보한 경우임): 사용권원을 확보하지 못한 대지의 소유자 중 지구단위계획구역 결정고시일 10년 이전에 해당 대지의 소유권을 취득하여 계속 보유하고 있는 자(피상속인의 소유기간 합산)를 제외한 소유자에게 매도청구 가능
    매도청구의 절차와 시기
    (주택법 §22①②; 집합건물법 §48④)
    1. 사업계획승인 고시일로부터 5일이 지난 뒤에 매도청구 협의공문 발송.
    2. 협의공문이 도달한 후 3개월의 협의기간이 지난 뒤 2개월 내에 매도청구를 하여야 함.